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マイホーム購入取得資金計画

まずは、購入予算のシミュレーションから

人生の中でとても大きな夢の1つ、マイホームの取得。しかしながら、その夢を手にいれたために生活ができなくなっては元も子もありません。
住宅の販売業者や金融機関は、『借りれるかどうか』といった観点でお話をしてくるケースもありますが、弊社では『無理なく返していけるかどうか』を主眼におき、プラン作りをお手伝いさせて頂いております。
夢を現実の物とするために、しっかりとしたマネープランングを基に物件の検討や借入計画を行うことが大切です。

マイホーム取得資金計画の手順

住宅取得計画のステップ

弊社では、まず返済可能額の範囲内で、借入額や頭金をシミュレーションし、購入物件予算を算出(STEP1)することを推奨しております。

いきなり『金利は固定が良いですか?』などとご相談を受けるケースもありますが、購入する物件の金額も異なれば、収入、貯蓄、生活設計なども異なるので、個々に分析しないと最適なプランを導きだすことはできません。

以下、STEP1~4までを詳しく見てみましょう。


購入予算の検討

住宅ローンの考え方

1番重要なSTEPですが、以下の試算を基に購入物件予算を算出致します。

  • (1)返済可能額シミュレーション
  • (2)借入可能額シミュレーション
  • (3)頭金拠出可能額シミュレーション

(1)返済可能額

キャッシュフロー表を作成し、将来の収支貯蓄の推移などを試算しながら、返済可能額をシミュレーションします。

将来のキャッシュフローで返済可能かどうかの図例

Aさん、Bさんとも30歳時点では返済可能ですが、Bさんの場合は子どもの進学とともに上昇する教育費のため、途中から大幅な赤字となり、貯蓄を取り崩していかなくてはなりません。また、将来の年金額も低く住宅を購入したために将来の生活設計がかなり不安なものとなってしまいます。


(2)借入可能額

勿論、金融機関がお金を貸してくれないことには住宅は購入できません。次に金融機関がいくらぐらい貸してくれるかを試算してみます。


年収500万円の会社員が、返済比率30%の負担で30年ローンを組む場合の借入可能額を計算すると次のようになります。

年収500万円 × 返済比率30% = 150万円(年間返済額)
150万円 ÷ 12ケ月 = 125,000円(月返済額)

4%(審査金利)で30年返済の場合、借入100万円当たりの月々の返済額は4,774円となりますので、月々125,000円の返済額から逆算すると借入可能額が算出できます。

借入可能額 = 125,000 ÷ 4,774円 × 100万円≒2,618万円

(3)頭金は幾らにするか

頭金は住宅購入時の貯蓄、及び将来の資金設計(キャッシュフロー表)をもとに拠出できる金額を試算します。

(1)~(3)の試算が終わると物件購入可能額を求める事ができます。

頭金を幾らにするか図解

物件価格 + 諸費用 = 借入可能額 + 頭金  の図式に当てはめればよいので、仮に借入可能額を上記(2)で求めた2,618万円、頭金を322万円、諸費用を物件価格の5%とした場合、物件価格は次の計算のとおりとなります。

物件価格 = (2,618万円 + 322万円) ÷ 1.05 = 2,800万円


この金額を目安に夢のマイホーム探しをしていくことになります。

物件の検討

居住エリア、駅からの距離、周辺の環境、物件の大きさ、居住性、ハウスメーカーの信用度、転勤の可能性などを考慮し、素敵な住宅を探して下さい。
よく戸建かマンションのどちらが良いかとのご質問も受けますが、投資としてではなく居住として考えるのであれば、気にいった家を選ぶことが大切ではないでしょうか。どちらを選ぶにしても、考慮すべきポイントなどもできる限り情報提供させていただきますので、併せてご検討いただければと思います。

資金調達計画

物件候補が出てくれば、購入資金の調達計画が必要になりますが、STEP1をきちんと踏んでいれば、ここでは具体的な物件価格と諸費用から、借入金額と頭金を検討すればよいだけです。

もし、STEP1がまだであれば、物件価格(諸費用込み)から頭金を差し引いた借入が可能なのか、また無理なく返済が可能なのかを早急に試算しなくてはなりません。

借入金利種別、借入機関の検討

ここまでくれば、後一息です。後は『借入金利種別』の選択と、いかにコストを低く抑えることができるかです。

(1)借入金利種別
『固定金利』、『X年固定金利選択型』、『変動金利』のどれにするかが一番の検討事項ですが、将来の金利変動は誰にもわかりません。STEP1のキャッシュフロー表などから、金利上昇時のリスクシミュレーションなどをして、個々に判断する必要があります。将来、繰上返済ができる程の余裕があれば、短期的に金利が安い『変動金利』や『短期の固定金利選択型』などを選択するのも1つです。
(2)トータルでみたコスト
断片的な情報を基にどこの金融機関が安いなどという会話をよく耳にしますが、実際に借入利息、手数料、保証料、団体信用生命保険料(金利に含まれることが多い)を合計して、トータルでのコストを比較する必要があります。
特に借入利息(利率)は金融機関によって差がでます。同じ金利種別なら標準金利はどの銀行もほとんど変わらないのですが、そこから割り引かれる優遇金利で大きな差が生まれるのです。0.1%の金利差で数十万の利息の差(金額や期間によります)がでるから驚きです。⇒(詳細は住宅ローンの比較検討を参照)

借入はトータルのコストで検討しましょう。

夢のマイホーム取得を全力でサポートします。

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