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住宅ローンの比較検討

住宅ローン金利だけに注意するのは大間違い

住宅ローン検討の際には、様々な選択肢の中から最適な選択をしなくてはなりません。またその分析には、高度な知識とスキルが必要になるため、ただ勧められるままに選択しているケースや他の選択肢の存在さえ知らずに検討を進めているケースもあります。
 しかしながら、数千万円にものぼる住宅ローンでは、1つ1つの選択肢が非常に重要で、かつ家計に与える影響も大きいので、家や家具選びと同じく真剣に向き合ってください。

住宅ローンで検討すべき6つの選択肢

ここでは、住宅ローンで検討すべき様々な選択肢のうち代表的な6つについて、比較・分析していきます。

  1. 1.金利の差(借入時の適用金利)による返済額の差
  2. 2.『全期間一定の優遇金利』と『当初大きな優遇金利』の比較
  3. 3.『固定金利』と『変動金利』の比較
  4. 4.借入期間による返済額の差
  5. 5.『元利均等返済』と『元金均等返済』による返済額の比較
  6. 6.保証料『外枠方式(一括支払い)』と『内枠方式(金利に含める)』の比較

(1)金利の差による返済額の差

たかが0.1%、されど0.1%・・・。借入金利の差による返済額の差(=借入利息の差)は意外に大きいものです。

借入金:3,000万円、 借入期間:35年、返済方法:元利均等返済、金利種別:固定金利の借入について、金利の差による返済額の差を比較してみます。

【借入金利の差による返済額の比較表】
借入金利2.5%2.6%3%3.5%
毎月の返済額107,249円108,863円115,455円123,987円
返済総額4,504万円4,572万円4,849万円5,207万円
利息総額(返済総額ー3000万円)1,504万円1,572万円1,849万円2,207万円
2.5%の時との差68万円345万円703万円

上記のケースでは、金利差0.1%につき、返済総額が約70万円も変わります!より有利な金利でローンを組めると、住宅の値引き以上に効果がでることもあります。
有料でも特定の金融機関に属さない我々のようなプロにご相談いただく価値は十分にあると思います。

  • 金利差が発生する大きな要因は各金融機関が実施する『優遇金利』です。表面金利から優遇金利を差し引いた『実行金利』にて比較して下さい!
  • ハウスメーカーや不動産会社に言われるまま借入先を選ばないこと!
  • 逆に、ハウスメーカーや不動産会社を通す事で、一般の方がその金融機関で借りるよりも低い金利で借りる事ができる場合もあります。
  • 金利比較は、同じ種別(変動・固定・5年固定など)で比較して下さい。
    ※金利種別が変われば、当然金利も異なります(※通常固定金利>変動金利)。
  • 金利差だけではなく、諸費用も加えて比較検討することが大切です。

(2)『全期間一定型』と『当初期間重視型』の優遇金利の比較

(1)で検証したとおり、金利の差による返済額の差は、かなり大きくなります。また、(1)のポイントで記述しているとおり、各金融機関の間で貸付金利の差がでる大きな要因は、各金融機関が独自に設定する『優遇金利』です。
しかし、この『優遇金利』には、優遇金利が借入期間を通して一定の『全期間一定型』のものと、当初の期間の優遇が大きく固定期間終了後に優遇幅が小さくなる『当初期間重視型』の2種類があり、消費者にとって複雑なものとなっています。

借入金:3,000万円、 借入期間:35年、返済方法:元利均等返済、金利種別:10年固定金利、店頭表示金利:3.6%の借入について、以下の2つのケースで返済額を比較してみます。
(ケース1)借入期間中、店頭表示金利より▲1.2%
(ケース2)当初10年は、店頭金利より▲1.7%、11年目以降は▲0.7%

※なお、11年目以降も店頭表示金利は変わらず3.6%とします。

ケース(1)全期間一定型(2)当初期間重視型差額(1)-(2)
10年目まで
実行(優遇後)金利2.4%1.9%0.5%
毎月の返済額105,647円97,876円7,801円
返済額計(利息込)1.268万円1,174万円94万円
10年後借入残高2,382万円2,335万円47万円
11年目以降
実行(優遇後)金利2.4%2.9%▲0.5%
毎月の返済額105,647円109,518円▲3,871円
返済額計(利息込)3,169万円3,286万円▲117万円
35年間 返済総額4,437万円4,460万円▲23万円
上記の内、利息1,437万円1,460万円▲23万円

本ケースの場合、全期間一定型の優遇金利の方が、返済総額は若干低くなります。しかし銀行ごとに優遇金利は異なりますので、一概にどちらが有利かはわかりません。
やはり、個別に試算をして選択を行うことが重要になります!

  • 本ケースの場合、TOTALでは若干ながら『全期間優遇金利』の方が返済総額は少ないですが、途中で繰り上げ返済や借り換えをする可能性を考慮すれば、『当初期間重視型』を選択すべきでしょう。

(3)固定金利と変動金利の比較

『固定金利と変動金利のどちらで借りる方がよいでしょうか?』
私がお受けする相談や雑談で、最も多い質問の1つです。本当は、家を買う前の資金計画が最も大切なのですが・・・・。将来の金利情勢を知っていれば、前述の質問に対して正解を回答することができます。しかし、リーマンショックを皮切りに起ったH20年度の世界の株価・金利の大変動を誰が予測していたでしょうか?ですので、私は『金利の変動がわからない中でどう考えるか!』に質問を置き換えます。具体的には、金利が上昇した場合の返済をシミュレーションし、そのリスク(金利上昇)を許容できるかを検討します。

借入金:3,000万円、 借入期間:35年、返済方法:元利均等返済の借入について、以下の2つのケースで返済額の差を比較してみます。
(ケース1)全期間固定金利:3%
(ケース2)変動金利:当初2%で、5年ごとに0.5%ずつ借入金利が上昇

ケース(1)固定金利(2)変動金利差額(1)-(2)
1~5年目まで
借入金利3%2%1%
毎月の返済額115,455円99,379円16,076円
5年後借入残高2,738万円2,687万円51万円
6~10年目
借入金利3%2.5%0.5%
毎月の返済額115,455円106,169円9,286円
10年後借入残高2,435万円2,367万円68万円
中略
31~35年目
借入金利3%5%▲2%
毎月の返済額115,455円126,815円▲11,360円
35年間 返済総額4,849万円4,862万円▲13万円
上記の内、利息1,849万円1,862万円▲13万円

本ケースの場合、返済総額がちょうど同じぐらいになります。しかし、金利の上昇はあくまでもシミュレーション値にすぎませんので、仮定する上昇の幅や上昇の時期によっては、全く異なる結果になります。

モデルケースではなく、自身の家計分析に基づき、どのくらいの返済(月額返済)アップまでなら問題ないかを試算し、金利種別を選択することをお奨め致します。

  • 変動金利にて借り入れた場合、借入して間もない時期に金利が大幅にアップすると、以降の返済額が大きくなるので注意が必要です。

(4)借入期間による返済額の差

最近は20代~30代で住宅を取得される方が多く、そのほとんどのケースが、35年ローンなどの長期のローンを組まれます。一定の頭金が貯まったら、後はローンを組もうといったスタイルなのでしょう。ただし、バブル時のように高額な物件を購入し、高額な住宅ローンを組まれる方は稀です。最近の方は実に堅実です!
また、借入期間を短く設定される方もいらっしゃいますが、確かに借入期間が短い方が返済総額は少なくてすみます(=支払う利息が少ない)

借入金:3,000万円、金利:3%(全期間固定金利)、返済方法:元利均等返済での借入について、返済期間別の返済額を比較します。

借入期間35年30年25年
毎月の返済額115,455円126,481円142,263円
対35年返済+11,026円+26,808円
35年間 返済総額4,849万円4,553万円4,268万円
上記の内、利息1,849万円1,553万円1,268万円
対35年返済▲296万円▲581万円

本ケースの場合、借入期間を1年短縮することにより、返済総額は約60万円も低くなります。また、本ケースでは金利を揃えましたが、借入期間の短い方が通常、借入金利は低くなります。
ただし、借入期間を短くすると毎月の返済額が多くなるため、下記のような状況を資金計画(キャッシュフロー計画)に取り入れて、返済の可否を確認しなければなりません。

  • ・若いうちは収入が低く、また勤務先も将来ずっと安泰とは限らない。
  • ・子どもができた場合、子育てをする配偶者の収入が減少する。(※現在共稼ぎの場合)
  • ・子どもを預けて共稼ぎをする場合は、所得などに応じて保育料がかかる。
  • ・子どもが独立するまで重くのしかかってくる『子どもの教育費』

将来、返済していけることを確認することが大切です!

  • 完済時の年齢は、できる限り収入がある年齢までに設定してください。
  • 返済期間を短くした場合、月々の返済額は高くなります。
  • 返済期間を短くすると、返済当初から元金の返済が多いため、将来『繰り上げ返済』を行うよりも効果的です。

(5)「元利均等返済」と「元金均等返済」による返済額の比較

住宅ローンには、2種類の返済方法があることをご存知でしょうか?
ほとんどの方は、毎月一定額を返済する『元利均等返済』にて借入をしています。実は、もう1つ『元金均等返済』という返済方法があります。

元利均等返済の特徴
毎月の返済額が一定で、当初は返済額のうち利息の占める割合が多く、徐々に元金の占める割合が増えていきます。故に、当初はなかなか借入残高が減少しません。
元金均等返済に比べ、返済総額は多くなります。
元金均等返済の特徴
毎月の元金部分の返済額が一定であるため、借入当初の返済額が高い。(※返済が進むにつれ、返済額は減少していきます。)
元利均等返済に比べ、返済総額は少なくなります。

借入金:3,000万円、 借入期間:35年、 金利:3%(全期間固定金利)の借入について、『元利均等返済』と『元金均等返済』の返済額を比較します。

返済方法(1)元利金等返済(2)元金均等返済差額(2)-(1)
返済(1回目/1ヶ月目)
毎月の返済額115,455円146,429円30,974円
借入残高2,996万円2,993万円▲3万円
返済(120ヶ月目/10年目)
毎月の返済額115,455円125,179円9,724円
借入残高2,435万円2,143万円▲292万円
返済(240ヶ月目/20年目)
毎月の返済額115,455円103,750円▲11,705円
借入残高1,672万円1,286万円▲386万円
返済(360ヶ月目/30年目)
毎月の返済額115,455円82,322円▲33,133円
借入残高643万円429万円▲214万円
返済(420ヶ月目/35年目)
毎月の返済額115,455円71,428円▲44,027円
借入残高0万円0万円0万円
返済総額4,849万円4,579万円▲270万円
上記の内、利息1,849万円1,579万円▲270万円

本ケースの場合、『元金均等返済』による返済総額の方が、270万円も少なくなります!ただし、『元金均等返済』は当初の返済額が多くなるため、資金計画(キャッシュフロー計画)にて、当初の返済が問題ないことを確認しなくてはなりません。

  • 元金均等返済を取り扱っていない金融機関もあります。
  • また、こちらから言わない限り『元金均等返済』の提示をしてくれない金融機関が多いです。
  • 本ケースの場合、14年目~15年目にかけて、元金均等返済の毎月返済額が、元利均等返済の毎月返済額を逆転します(下回る)。

(6)「外枠方式」と「内枠方式」の保証料の比較

マイホームの取得資金計画を考える場合、住宅ローンだけでなく、諸費用も考慮する必要があります。そして、その諸費用の中で大きな金額を占めるのが『保証料』です。フラット35などは保証料が不要ですが、それ以外の場合、保証料が必要となるケースが多いです。
また、この保証料には、保証料を一括して支払う『外枠方式』と借入金利に上乗せする『内枠方式』があり、『内枠方式』の場合は、借入金利に+0.2%とすることが多いです。

借入金:3,000万円、 借入期間:35年、 金利:3%(全期間固定金利)の借入について、保証料『外枠方式』と『内枠方式』の比較を行います。

方式(1)外枠方式(2)内枠方式差額(2)-(1)
借入金利3.0%3.2%0.2%
毎月の返済額115,455円118.829円3,374円
返済総額4,849万円4,991万円142万円
上記の内、利息1,8491,991万円142万円
保証料(一括払)62万円▲62万円
返済総額+保証料4,911万円4,991万円80万円
※保証料は、金融機関で異なります。

本ケースの場合、『外枠方式』の負担総額の方が、80万円も少なくなります。ただし、住宅ローンの頭金やその他諸費用、さらには新居に伴い購入する家電や家具などの一括の支出を考慮したうえで、余裕があれば保証料『外枠方式』を選択してください。

  • 『外枠方式』の場合、一括返済や繰り上げ返済をすると、通常保証料が一部戻ってきます(戻り保証料)。
  • フラット35のように保証料が不要なケースもあるので、返済額だけでなく、諸費用も含めて住宅ローンを比較しましょう。
  • 保証料を支払ったからといって、苦しくなったら返済が免除されるわけではありません。皆様の返済が滞った場合、貸し付けた金融機関の返済が保証会社により保証されるだけで、皆様への債権は保証会社へ移ります。

返済額を少なくするためには、以上(1)~(6)の分析を的確に行わなくてはなりません。

以下の理由から、できるだけプロへ相談することをお奨めします。

  • ・ それぞれの分析・試算は複雑で、高度な知識を要する。
  • ・ 個々の分析だけではなく、総合的に分析しなくてはならない。
  • ・ 目先の効果などで選択してしまうと、後の生活が苦しくなることがあります。
  • ・ 1つの選択に伴う効果は大きく、相談料を支払っても十分費用対効果がある

家を取り巻く経済的な側面も含め、後悔・失敗のない『夢のマーホーム』を取得できることをサポート致します!

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