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住宅ローンの繰り上げ返済

住宅ローン金利だけに注意するのは大間違い

住宅ローン締結後、何年か経過して貯蓄が増えたら、将来支払うべき利息を軽減すべく、住宅ローンの一部を一括して返済する『繰り上げ返済』をする方が多いです。
ただし、繰り上げ返済をした後に、家計が苦しくなったので元に戻すということはできませんので、利息効果よりもまずは、『本当にこのお金を繰り上げ返済に充てても大丈夫か?』という事をしっかりと検証する事が大切です。

繰り上げ返済の方法は、2パターン

繰り上げ返済には『期間短縮型』『返済額軽減型』の2通りの手法があり、それぞれの内容やポイントは次のようになります。

(1)期間短縮型

期間短縮型の特徴は以下のとおりです。

  • 繰り上げ返済後も毎月の返済額は変わらない
  • 当初の返済期間より、返済期間が短くなる

期間短縮型のイメージ図

(2)返済軽減型

返済額軽減型の特徴は以下のとおりです。

  • 繰り上げ返済後、毎月の返済額が軽減する。
  • 返済期間は、繰り上げ返済前と変わらない

期間短縮型のイメージ図

(3)期間短縮型と返済軽減型はどっちがお得?

この質問は、本などで研究されている方から時折うける質問ですが、結論から言うと、『期間短縮型』の方が利息軽減効果は大きいです。
以下、それぞれのパターンの効果を比較してみます。

借入金:3,000万円、 返済期間:35年、 金利:3%(全期間固定金利) 返済方法:元利均等返済での借入について、以下の比較を行います。
(1)当初の予定(契約)のまま最後まで返済した場合
(2)5年後に約300万円の『期間短縮型』の繰り上げ返済を実施した場合
(3)5年後に約300万円の『返済額軽減型』の繰り上げ返済を実施した場合

繰り上げ返済の効果試算表(返済方法による比較)
返済方法(1)当初のまま(2)期間短縮型(3)返済額軽減型
当初の返済額(毎月の返済額)115,455円
5年後の借入残高27,384,719円27,384,719円27,384,719円
繰り上げ返済額3,037,958円3,000,000円
繰り上げ返済後の借入残高2,738万円24,346,761円24,384,719円
繰り上げ返済後の返済年数25年30年
繰り上げ返済後の返済月額115,455円115,455円102,787円
借入金返済総額48,491,124円44,601,758円46,930,643円
利息総額18,491,124円14,601,758円16,930,643円
当初返済予定との差3,889,366円1,560,481円
当初より短縮した返済期間5年0年

比較の結果は
『期間短縮型』の方が、約233万円も効果が高くなります!

利息効果だけを見ると『期間短縮型』の方が効果は高いですが、『期間短縮型』の方は、繰り上げ返済後も返済額は軽減されません。よって、繰り上げ返済後の資金計画(キャッシュフロー)を十分に確認したうえで実行する必要があります。

(4)繰り上げ返済は、早くした方が得?

繰り上げをする時期によっても効果(利息軽減効果)は大きく変わります!以下、それぞれのパターンの効果を比較してみます。

借入金:3,000万円、 返済期間:35年、 金利:3%(全期間固定金利) 返済方法:元利均等返済での借入について、以下の比較を行います。
(1)当初の予定(契約)のまま最後まで返済した場合
(2)5年後に約300万円の『期間短縮型』の繰り上げ返済を実施した場合
(3)10年後に約300万円の『期間短縮型』の繰り上げ返済を実施した場合

繰り上げ返済の効果試算表(返済時期による比較)
項目(1)当初のまま(2)5年後に繰り上げ返済(3)10年後に繰り上げ返済
当初の返済額115,455円
繰り上げ返済までの年数5年10年
繰り上げ返済前の借入残高27,384,719円24,346,761円
繰り上げ返済額3,037,958円3,027,313円
繰り上げ返済後の借入残高24,346,761円21,319,448円
繰り上げ返済後の返済年数25年20年8ケ月
借入金返済総額48,491,124円44,601,758円45,514,753円
利息総額18,491,124円14,601,758円15,514,753円
当初返済予定との差3,889,366円2,976,371円
当初より短縮した返済期間5年4年4ケ月

比較の結果は
5年目で繰り上げ返済する方が約92万円も効果が高くなります!

利息効果だけを見ると、早めに繰り上げ返済をする方が効果は高いですが、一旦返済した後に増額することは不可能です。よって、繰り上げ返済後の資金計画(キャッシュフロー)を十分に確認したうえで実行する必要があります。

(5)12月のボーナスでの繰り上げ返済の注意点

この場合、1つ注意点があります。
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)との絡みです! 住宅ローン特別控除は年末の借入残高に一定率をかけたものが、税金から差し引かれる(税額控除)制度ですので、年末までに繰り上げ返済をした場合その分税金から差し引かれる税額控除が少なくなってしまいます。

ですから、1ヶ月待って繰り上げ返済をした方が効果的なケースが多いです。

繰り上げ返済を数回待って、住宅ローン控除を適用する方が効果的なケースは多いですが、一概にそうとは言えません。
特に以下のようなケースは注意して比較してください。

  • 住宅ローン控除が全額適用できるほど税金がかかっていない。
  • 住宅ローン控除の適用借入限度額を超過している。
  • 繰り上げ返済の手数料のかかる時期とかからない時期がある。

効果的な借り換えで、返済金額を削減しましょう!

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