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住宅ローンの借り換えと効果

住宅ローン金利だけに注意するのは大間違い

住宅ローンの借り換えとは、現在契約している住宅ローンを一括で返済し、別の新たな金融機関で住宅ローンを借りることをいいます。
その多くは、高金利の時に組んだローンから現在の低金利のローンへの借り換え昔より優遇幅が大きくなった『優遇金利』の適用を目的とした、いわば返済額(借入利息)の軽減を目的としたケースです。

借り換え(住宅ローン)の効果があるケース

返済額の軽減を意図した効果は、以下のような不等号になれば効果があるといえます。

利息軽減額が借り換えに伴う諸費用を上回るかどうか

図解:借り換え効果がある場合と無い場合

金利種別(変動、**年固定、長期固定)が異なれば、当然に適用金利も異なり、通常金利が高い順に、長期固定>**年固定>変動となります。
よって、効果の測定は現在と同じ金利種別で行ってください。金利種別の変更を検討する場合は、現在の借入先での『借入条件の変更』も合わせて比較検討して下さい。

借り換え(住宅ローン)効果の測定

下記の1~3の条件に該当する事が、借り換え効果が発生する目安と言われています。

  • 1.借入金残高が1,000万円以上ある。
  • 2.返済期間が10年以上残っている。
  • 3.借り換え前に比べ、金利が1%以上低くなる。

ですが、実際には上記1~3をちょうど満たしているケースなどは稀で、1と2は大きく満たしているが、3は満たしていないといったケースの方が多いです。
よって、実際にシミュレーションをすることをお奨めいたします!


借り換え事例(当初)
借入金額(当初)3,000万円
返済期間35年
適用金利3.0%
返済月額115,455円
返済総額4,849万円
次のように借り換え
5年経過後に以下の条件の借り換えを行う場合
借入金額2,738万円 ※当初のローンの5年経過後残高
返済期間30年 ※35年-5年
適用金利2.7%
保証料外枠方式 ※適用金利2.7%に含まれず
返済月額111,053円

(1)利息軽減効果

まずは、現在の住宅ローンの残り30年間の総額と、借り換え後の返済総額の差額から、利息削減効果を算出します。

  1. 1.現在の住宅ローンの以降30年間の返済額
    30年×12ケ月×115,455(月額) = 約4,156万円
  2. 2.借り換え後の住宅ローンの以降30年間の返済額
    30年×12ケ月×111,053(月額) = 約3,998万円
  3. 3.利息軽減効果(1-2)
    158万円

(2)借り換えに伴う諸費用

借り換えに伴う諸費用と、現在の住宅ローンの保証料の戻りは、以下のようになります。

抵当権抹消費用5万円
登録免許税(新規抵当権設定)11万円
司法書士手数料6万円
融資手数料5万円
印紙代2万円
保証料(新規融資分)52万円
保証料戻り(現在の契約分)-36万円
合計45万円

※現在の住宅ローンの保証金の戻りがある場合は、諸費用から差し引きます。

借り換えの効果(1-2)

158万円-45万円= 約113万円 の効果があります!

  • 現在借りている住宅ローンと異なる金利種別で比較する場合は、現在のローンの条件変更も合わせて比較検討を行ってください。
  • 優遇金利には、特定期間の優遇幅が大きいものや全期間一定のものがあります。
    ※分析が難しいので専門家への相談を推奨します。
  • 借り換え後のローンの繰上返済時の手数料なども確認して下さい。
  • 再度ゼロから検討できるチャンスなので、ライフプランや金利動向などを考慮し、返済方法や金利種別を検討する事をお奨めします。

あらゆる事を考慮した効果的なプランを検討します

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